К адвокату по взысканию долгов обратился житель города Сочи с просьбой об оказании юридической помощи в вопросе взыскания долга с покупателя земельного участка на котором покупатель успел построить трехэтажный дом!
При личной беседе с обратившимся в Центральный Сочинский филиал Краснодарской краевой коллегии адвокатов гражданином, адвокату по возврату долгов стало известно, что гражданка (ответчица) купила у обратившегося к Нам гражданина в собственность земельный участок с рассрочкой платежа на несколько лет.
Однако! покупательница земельного участка не спешит рассчитаться за приобретенный ею в рассрочку земельный участок, ссылаясь на отсутствие денег. Но при этом построила на купленном в рассрочку (купленном в долг) земельном участке трехэтажный дом.
Адвокат по гражданским и арбитражным делам, специализирующийся на возврате долгов провел необходимую досудебную юридическую работу, собрал необходимую информацию, после чего составил и направил в суд мотивированное исковое заявление о взыскании долга и обращении взыскания на залоговое имущества в виде земельного участка.
Решением одного из районных судов г. Сочи исковые требования были удовлетворены. Суд постановил решение которым взыскал денежные средства которые горе-покупатель земельного участка обязана была заплатить по договору купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа, а также суд взыскал проценты за пользование чужими денежными средствами, а также взыскал с покупателя недвижимости в рассрочку судебные расходы.
Апелляционной инстанцией Краснодарского краевого суда решение одного из районных судом г. Сочи изменило, в обращении взыскания на залоговое имущество было отказано.
С началом работы четвертого кассационного суда, адвокат по гражданским делам Центрального Сочинского филиала Краснодарской краевой коллегии адвокатов написал и отправил в четвертый кассационный суд мотивированную кассационную жалобу.
Судебным актом четвертого кассационного суда апелляционное определение Краснодарского краевого суда было отменено. Возражения покупателя земельного участка по договору купли-продажи с рассрочкой платежа использующей коррумпированные связи не помогли ей больше не возвращать денежные средства.
Четвертый кассационный суд отменяя судебный акт Краснодарского краевого суда указал:
П. обратился в суд с иском к М. об обращении взыскания на заложенное имущество, сославшись на то, что он является залогодержателем земельного участка с кадастровым номером, расположенного по адресу: г. Сочи. Залог в виде ипотеки в силу закона возник на основании договора купли-продажи спорного земельного участка от 24 ноября 2008 г. с рассрочкой платежа на 5 лет, покупателем по которому является ответчик.
Вступившим в законную силу решением одного из районных судом г. Сочи в пользу П. взыскана задолженность по договору купли-продажи с рассрочкой платежа в сумме более десяти миллионов рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами.
До настоящего времени покупатель земельного участка с рассрочкой платежа М. данные денежные суммы не выплатила.
Решением одного из районных судов г. Сочи исковые требования удовлетворены. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским
делам Краснодарского краевого суда решение суда первой инстанции отменено, по делу вынесено новое решение, которым в удовлетворении иска в части обращения взыскания на заложенное имущество отказано.
В кассационной жалобе заявителя содержится просьба об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда.
От покупателя М. поступили возражения на кассационную жалобу заявителя с просьбой об оставлении обжалуемых судебных постановлений без изменения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе и в возражениях на неё, Четвертый кассационный суд находит жалобу подлежащей удовлетворению.
Краснодарским краевым судом отказавшим в обращении взыскания на заложенное имущество были допущены нарушения закона при рассмотрении данного дела.
Как установлено судом и следует из материалов дела, между П. и М. заключен договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа на два года. Стоимость земельного участка стороны определили в размере более 10 000 000 рублей.
Согласно выписке из ЕГРН спорный земельный участок обременен ипотекой в силу закона в пользу истца, сроком до момента полного расчета.
Покупатель земельного участка заключившая договор купли-продажи с рассрочкой платежа и в последующем отказавшаяся платить за купленное имущество, на спорном земельном участке возвела капитальный трехэтажный объект недвижимости, право собственности на которое в установленном законом порядке за ней не зарегистрировано.
Согласно статье 348 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства взыскание может быть обращено на
заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя.
Разрешая спор и удовлетворяя иск, суд первой инстанции руководствовался указанной нормой закона и исходил из того, что предусмотренных законом оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, не установлено.
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в иске, суд апелляционной инстанции сослался на то, что на спорном земельном участке находится объект недвижимости, в котором проживает ответчик с семьёй, включая малолетних детей.
Доказательств наличия в собственности Миного жилья не представлено, а следовательно, не имеется оснований для обращения взыскания на спорный земельный участок, поскольку это неизбежно повлечёт обращение взыскания и на расположенный на нём объект недвижимости.
Четвертый кассационный суд с выводами Краснодарского краевого суда не согласился и отменил принятое Краснодарским краевым судом апелляционное определение.
В соответствии со статьёй 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Согласно пункту 3 статьи 489 этого же кодекса к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 данного кодекса.
В силу пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признаётся находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Таким образом, при заключении договора купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа возникает ипотека в силу закона, если иное не предусмотрено договором.
Пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путём передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счёт этого имущества названных в статьях 3 и 4 данного закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное (пункт 1 статьи 50).
Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом (статья 2).
По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе земельные участки, за исключением
земельных участков, указанных в статье 63 данного федерального закона (пункт 1 статьи 5).
Ипотека может быть установлена на указанное имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности. Не допускается ипотека имущества, на которое в соответствии с Федеральным законом не может быть обращено взыскание (пункты 1 и 2 статьи 6).
Исходя из системного толкования указанных положений по договору об ипотеке может быть заложено имущество, в том числе земельные участки, принадлежащее на праве собственности залогодателю, на которое в соответствии с законодательством может быть обращено взыскание.
В соответствии с пунктом 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является
единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением такого имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; земельные участки, на которых расположены указанные объекты, за исключением такого имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
Названные положения допускают обращение взыскания на земельные участки, в том числе на которых расположено жилое помещение, являющееся единственным для проживания для залогодателя и членов его семьи, если такой земельный участок является предметом ипотеки в силу закона или договора.
Как установлено судом, право собственности на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, за М. не зарегистрировано. Обременение в виде ипотеки на указанный земельный участок возникло в силу закона, поскольку договор купли-продажи земельного участка заключён с рассрочкой платежа на 5 лет.
При таких обстоятельствах в соответствии с положениями приведённых правовых норм наличие на этом земельном участке названного выше объекта капитального строительства не препятствует обращению взыскания на спорный земельный участок, что неправомерно не было учтено судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела.
Также не учтено судом апелляционной инстанции и то, что согласно пункту 4 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие, а также аналогичное положение, предусмотренное в части 1 статьи 64 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Четвертый кассационный суд определил: апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
После такого судебного акта, покупатель недвижимости с рассрочкой платежа, поняла, что ее связи больше не помогут ей не отдавать деньги продавцу земельного участка и в срочном порядке рассчиталась с продавцом земельного участка с которым несколько лет назад заключила договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа.
Долг возращен. Адвокат специализирующийся на возврате долгов смог достичь положительного результата для обратившегося к Нему гражданина.